2.13. Оценка стоимости объектов недвижимости

Для оценки недвижимости (земли, зданий, сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Предметом общей оценки на основе доходного подхода, часто называемой также методом анализа дохода, является фактическая прибыль, которую может принести тот или иной объект недвижимости.

В основе затратного подхода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости как строения. Расчет этой стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленный физический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка.

Стоимость модернизации определяется на основе стоимости схожего объекта, возведенного с использованием современных строительных материалов и технологий. Восстановительная стоимость определяется на основе стоимости схожего объекта, возведенного с использованием тех же самых материалов. При определении стоимости модернизации или восстановления должна быть учтена стоимость всех использовавшихся материалов, трудовые затраты, затраты по технической организации работ и административные накладные расходы.

Износ объекта недвижимости может быть трех основных видов:

• физический износ - это есть не что иное, как буквальное устаревание здания;
• моральный износ, под которым понимается слабого качества или устаревший дизайн здания, отсутствие необходимых удобств или использование устаревшего оборудования;
• экономический износ, под которым понимается влияние факторов, находящихся вне самого объекта недвижимости, например, таких как создание промышленной зоны недалеко от жилого района, или близкое к жилому району расположение аэропорта.

Оценка объекта затратным методом может быть достоверной в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли.

Рыночный подход основан на сравнительном анализе; стоимость объекта определяется путем анализа цен, существующих на рынке на схожие объекты недвижимости. Следует сравнить интересующий объект с похожими зданиями с точки зрения продажи, его расположения, размера участка, используемых материалов, его физического состояния и т. д. Наибольшая опасность при рыночной оценке недвижимости состоит в том, что для сравнения могут быть взяты несопоставимые примеры продаж. Зачастую при таком анализе необходимо делать значительные корректировки, в зависимости от места расположения объекта продажи, времени, когда он продавался, его размера и других факторов.

Сравнительный (рыночный) подход для оценки недвижимости представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3 - 6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по совершенным сделкам, включающей сведения об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.

Метод сравнения продаж предусматривает:

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам:
   • единицам сравнения (цена за 1 га, цена за 1кв. м, цена за единицу плотности, цена за единицу, приносящую доход - в спортивных комплексах, ресторанах, театрах - это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках - место парковки одного автомобиля);
   • элементам сравнение: переданные имущественные права, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики объекта недвижимости, - это обязательные элементы сравнения. К необязательным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижимости, экологические условия и т. п. Для различных видов недвижимости, таких как офисные помещения, производственные помещения, склады и т. д., набор основных и необязательных элементов сравнения может варьироваться в зависимости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразования объекта оценки.

2. Оценку поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при проведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Поправки по таким элементам сравнения, как корректировки:

• на имущественные права;
• на условия финансирования;
• на условия продажи;
• на время продажи; проводятся последовательно, каждый раз корректируется уже ранее откорректированная цена.

Все остальные поправки, а именно корректировки по местоположению, физическим характеристикам объекта, проводится параллельно, т. е. одновременно к стоимости, уже скорректированной на последовательные поправки и приведенной таким образом к рыночной величине на дату оценки.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные (вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки) и денежные. Денежные, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.

Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения.

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта, и ее величина не зависит от количества единиц сравнения.

Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки рассчитывается по формуле:

,

где V - стоимость оцениваемого объекта; (C_ед × K_ед) - цена продажи аналога до учета поправки; П_пр - величина процентной ставки; С_ед - цена продажи единицы сравнения; К_ед - количество единиц сравнения.

Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки можно рассчитать следующим образом:

,

где П_од - величина относительной денежной поправки.

Стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки рассчитывается по формуле:

,

где П_од - величина абсолютной денежной поправки.

Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Применение данного метода осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор :

,

где V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Д_р - рентный доход оцениваемого объекта; ВРМ - валовой рентный мультипликатор; С_ан - цена продажи аналога; ПВД_ан - потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и цены продаж, в которых учтена указанные различия.

Оценка восстановительной стоимости объекта недвижимости может осуществляться следующими методами:

1. Метод сравнительной единицы включает следующие этапы:
   • на основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве типичного сооружения лучше всего использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена;
   • норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания;
   • вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:

,

где ПСВ - полная стоимость воспроизводства; В - восстановительная стоимость единицы измерения данного типа здания; V_стр - строительный объем здания; k - поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятия.

2. Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты). Расчет ведется в следующей последовательности:
   • разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т. д.);
   • расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки;
   • суммирование поэлементных затрат.

3. Индексный способ оценки осуществляется посредствам умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

После определения полной стоимости восстановления из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени.

В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений: метод срока жизни и метод разбиения на виды износа.

1. Метод срока жизни. Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

Срок физической жизни объекта - это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста. Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

В своей работе оценщик прежде всего должен исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни - период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта. В своих расчетах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

2. Метод разбиения на виды износа заключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устранимого функционального, неустранимого функционального, внешнего.

Практика показывает, что в отличие от других объектов недвижимости, цена земли постоянно растет, тем самым компенсируя снижение цены зданий и сооружений из-за их износа. Вместе с тем экономические факторы могут влиять на стоимость земли как в сторону ее повышения, так и в сторону ее понижения.

При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него.

На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой . Соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды .

Теоретически общеизвестно, что стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка:

,

где V_з - стоимость участка земли; Д_в - реальный или условно начисленный валовый доход; И - ожидаемые издержки; К_к - ставка (коэффициент) капитализации.

Оценка рыночной стоимости земельных участков осуществляется следующими основными методами:

• методом техники остатка для земли;
• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;
• методом сравнения продаж;
• методом разбиения;
• методом капитализации;
• методом валового рентного мультипликатора.

3. Метод техники остатка земли. При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями; коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Расчеты данным методом выполняются в несколько этапов.

1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зданиями и сооружениями. для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений:

где Y_зд - чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; V_зд - текущая стоимость зданий и сооружений; R_зд - коэффициент капитализации зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:

где R_возм - коэффициент возмещения (возврата) капитала; R_зем - коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле, - из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям:

где Y_зем - чистый операционный доход, относимый к земле; Y - общий чистый операционный доход.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:

где V_зем - остаточная стоимость земли; R_зем - коэффициент капитализации для земли.

4. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. В данном случае используется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов.

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участки и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализации - коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода.
Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, то есть распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений по формуле:

где R_ср - средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; Д_здД_зем - процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости.

В случае, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, общий коэффициент капитализации должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста стоимости фактор фонда возмущения, соответствующий период владения объектом, следует умножить на процентный прирост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуемой ставки конечной отдачи. В случае же снижения стоимости фактор фонда возмещения, умноженный на процентный прирост стоимости за этот период, прибавляется к требуемой ставке конечной отдачи.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода:

где V - стоимость всего недвижимого имущества.

4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долевого коэффициента:

5. Метод сравнения продаж. В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и т. д.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности. Наконец, в объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т. д.).

Достоинства данного метода - простота использования. Недостаток - не всегда имеются сравнительные данные, что характерно для условий современной России.

6. Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Рассчитывается коэффициент капитализации:

где Y_ан - чистый операционный доход аналога; V_ан - продажная цена аналога.

Определяется вероятная стоимость объекта оценки:

Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

6. Метод разбиения земельного участка при определении стоимости. Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Алгоритм применения метода следующий:

1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков.
2. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.
3. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, компенсационных за продажу и рекламу, а также рассчитывается разумная предпринимательская прибыль.
4. Сопоставляются графики освоения и предполагаемых продаж.
5. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.
6. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издержек освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.
7. Определяется ставка дисконта.
8. Дисконтируемая чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.

Рассмотренные выше методы достаточно эффективны для оценки земельных участков производственного назначения, сравнительно небольших по площади. Если же оценке подлежат производственные (промышленные) участки, расположенные в производственных, промышленных зонах, зонах внешнего транспорта, то их оценивание становится достаточно проблематичным, т. к. в их составе на данный момент невозможно подобрать достаточного количества проданных или переданных в аренду земельных участков для использования метода сравнения метода продаж.